وبلاگ

توضیح وبلاگ من

نحوه­ و رویه ­اجرای ­اسناد – تنظیم و اجراییه سند در دفاتر اسناد رسمی

 نخست: عملیات مقدماتی اجرایی

 

 

عملیات مقدماتی اجرایی شامل دستور صدور اجراییه تا ابلاغ آن به طرفین سند است. لذا قبل از پرداخت به این مراحل ابتدا مفهوم عملیات اجرایی را توضیح و نطرات مختلف راجع به این مفهوم را اورده و سپس مراحل مختلف آن را تبیین وتشریح نموده ایم.

 

 

گفتار اول: تعریف عملیات اجرایی

 

 

عملیات اجرائی یعنی اقدامات اجرائی و کارهائی که به اجرای مفاد سند ثبتی مربوط می شود[۱].

 

 

-آئین نامه اجراء، این عملیات را تعریف نکرده است.

 

 

-بخش اول ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر  می گوید «عملیات اجرائی، بعد از صدور دستور اجرا»[۲]، شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رییس ثبت محل تسلیم کند…»

 

 

-آقای دکتر حمیتی واقف در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک و اجرای ثبت بند ۴۷ بعد از تعریف عملیات اجرائی به شرح فوق از سه جهت به آن نقض وارد کرده اند[۳]:

 

 

اول: این که شروع عملیات اجرائی را بعد از صدور دستور اجرا» دانسته است. در صورتی که صدور دستور صدور اجراییه، خود جزء عملیات اجرائی است. زیرا دستور به اجراء جزئی از اجراء است و دستور به صدور اجرائیه، دستور به اجراء است و آن چه عرف، از عملیات اجرایی می فهمد، این است که این عملیات. با صدور دستور مقام مافوق یعنی رییس به زیردستان او آغاز می شود. چنانکه اگر مثلاً به کارگرانی که در دیرهنگام شب در پیاده رو و یا خیابان مشغول حفاری هستند گفته شود چرا این کار را می کنید و مزاحم خواب و استراحت ما شده اید؟ پاسخ خواهند داد: به ما نگویید، به آن که به ما دستور داده است، یعنی به رئیس ما بگوئید! بنابراین، باید در این بخش از ماده ۱۶۹ به جای این که شروع این عملیات بعد از صدور دستور اجراء دانسته شود، اعلام گردد که آغاز این عملیات، از زمان صدور دستور اجرائیه است. این نحوه بیان، ابهام موجود در عبارت «بعد از صدور دستور اجراء» را نیز از بین می برد. زیرا در این عبارت، معلوم نیست که دستور اجراء چه دستوری است؟ آیا دستور به صدور اجراییه است یا دستور به اجرای عملیات اجرائی؟ زیرا در مورد اول، این دستور، شامل تمام عملیات اجرائی می شود. درحالیکه در مورد دوم، چون این عملیات مراحل متعددی دارد، انجام هر یک از آن ها، با اجرای دستور است و «دستور اجرا» شامل هر یک از ان ها می شود. مثلاً با توجه به ماده ۲۸ آ.ا.م.ا.ر[۴] تسلیم عین منقول و منافع آن به متعهدله، یک عمل اجرایی است و به عملیات اجرایی پایان می دهد ( بند «د» ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر) ولی با توجه به سلسله مراتب اداری، در همین مورد هم باید رئیس اجراء دستور تسلیم مال و منافع آن را به مأمور اجراء بدهد. آیا صدور این دستور «دستور به اجراء» نیست؟

 

 

به نظر می رسد نوشتن عبارت «بعد از صدور دستور اجراء» در این بخش از ماده ۱۶۹ برای این بوده است که نویسندگان آین نامه اجراء صلاحیت رییس ثبت و هیأت نظارت برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را درنظر داشته اند. به خصوص که بعد از این عبارت، عبارت «موضوع ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب شهریور ماه ۱۳۲۲» نوشته شده است. یعنی وقتی مطابق ماده ۱ آن قانون، دستور اجراء، مخالف با مفاد سند یا مخالف با قانون باشد یا به جهت دیگری در خور شکایت باشد، می توان از آن دستور به دادگاه شکایت کرد.

 

 

ولی اگر بعد از صدور دستور اجراء شکایتی از خود عملیات اجرائی وجود داشته باشد، از آن عملیات بادی به رئیس ثبت شکایت کرد و از تصمیم او به هیأت نظارت.[۵] زیرا بعد از صدور این دستور است که عملیات اجرائی شروع می شود. در حالی که این تفکیک صحیح نیست و صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به شکایت از دستور عملیات اجرایی، نباید موجب این شود که آغا ز عملیات اجرائی، «بعد از صدور دستور اجراء» دانسته شود.

 

 

دوم: دومین نقص این ماده اینست که پایان عملیات اجرائی مشخص نیست. ولی در ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر  آمده است: «ختم عملیات اجرائی حسب مورد عبارت است از: الف) وصول تمام وجه موضوع لازم الاجراء و هزینه های مربوطه ب) تسلیم مال منقول به برنده مزایده ج) تنظیم سند انتقال پس از مدت مذکور در ماده ۳۴ مکرر ق.ث) تحقق تخیله یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد»

 

 

بنابراین ختم عملیات اجرایی، بستگی به نوع موضوع لازم الاجراء دارد، چنانکه اگر اجراییه را برای تخلیه ملک مورد اجرا صادر شده باشد، شروع عملیات اجرائی، صدور دستور اجراء است و ختم آن عملیات، تنظیم صورت مجلس تخلیه آن ملک است که دلالت بر تخلیه دارد.

 

 

افزون بر این، تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث  می گوید: «عملیات اجرائی، با صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول یا پرداخت طلب بستانکار و اجرای تعهد بدهکار مختومه خواهد بود. در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد، ختم عملیات اجرایی، تاریخ تنظیم صورت محلس حراج می باشد».

 

 

به این ترتیب، پایان این عملیات به نوع موضوع لازم الاجراء از یک سو، و شیوه های اقدامات اجرائی از سوی دیگر، وابسته شده است. توضیح این که اگر مثلاً عملیات اجرائی در باره مفاد سند آغاز و مال غیر منقول متعلّق به بدهکار بازداشت شود، دو عمل برای پایان یافتن آن عملیات مقرر شده است: ۱-تنظیم سند انتقال ۲-تنظیم صورت مجلس مزایده.[۶] زیرا به موجب مواد:  و ۱۲۱ و ۱۳۹ و ۱۴۰ و ۱۴۱ و … آ.ا.م.ا.ر، نسبت به اموال غیرمنقول نیز مزایده انجام می گیرد. بنابراین، اگر در زمان پس از تنظیم صورت مجلس مزایده، کار عملیات اجرایی را پایان یافته بدانیم[۷]، سؤال اینست که اقدامات دیگری که در فاصله تنظیم این صورت مجلس تا تنظیم سند انتقال صورت می­گیرد، ازقبیل تهیه متن پیش نویس سند انتقال اجرایی و امضاء وارسال آن به دفتراسناد رسمی وپس از امضاء سندانتقال اجرایی وذیل ثبت سند در دفترخانه، چه نام دارند؟

 

 

در صورتی که به موجب این مقرره که تنظیم سند انتقال، پایان عملیات اجرائی است (صدر همان تبصره و بند «ج» ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر )، آن اقدامات، داخل در محدوده و قلمرو عملیات اجرائی خواهند بود. نتیجه این که در مورد اخیر، می توان از این اقدامات (هرگاه خلاف مقررات باشند) به موجب بخش دیگر همان ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر نزد رییس ثبت شکایت کرد و از تصمیم رییس ثبت به هیأت نظارت [۸]شکایت کرد. ولی در مورد پیشین نمی تواند.افزون بر این که تنظیم سند انتقال برابرآیین نامه قبلی، به موجب مقررات آیین نامه اجراء پس از انجام مزایده و تعیین برنده مزایده است، باید گفت در مواردی که به موجب ماده ۳۴ ق.ث ، بدهکار تقاضای حراج ملک را در مدت ۶ ماه پس از ابلاغ اجراییه نکند یا به حراج ملک، خریداری پیدا نشود، ملک پس از انقضای ۸ ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه با دریافت کلیه حقوق اجرائی و تنظیم سند انتقال به بستانکار واگذار می شود. یعنی این که تنظیم سند انتقال، همیشه نتیجه حراج نیست، با این که نام این سند، در این مورد نیز سند انتقال اجرایی است.

 

 

به این ترتیب معلوم می شود که در صدر تبصره ۲ نامبرده با ذیل آن در تعارض است. یادآور می شویم که در ماده ۳۴ مکرر ق.ث  که بند «ج» ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر  از آن سخن می کوید، از مدت سخن به میان نیامده تا پس از آن، سند انتقال تنظیم شود و منظور از «مدت مذکور» همان ۶ ماه و ۸ ماه پس از ابلاغ اجراییه است که اشاره شده یعنی کلمه مکرر در بند «ج» ماده ۱۵۵ زاید است.

 

 

از مجموع آن چه در باره این دو مقرره گفته شد، معلوم می شود که بین ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر و تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث  (درآیین نامه جدیدحذف گردیده است )تعارض وجود دارد. افزون بر اینکه در مفاد تبصره تعارض است.

 

 

-هرگاه گفته شود که ماده ۱۵۵ ناسخ تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر است، این سخن را نمی توان پذیرفت زیرا آیین نامه نمی تواند ناسخ قانون باشد.

 

 

و اگر گفته شود که ماده ۱۵۵ تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر را تخصیص می دهد. این را نیز می توان پذیرفت. زیرا تخصیص در مواردی که قانونی عام و قانون دیگر خاص باشد و در اینجا چنین سخنی در بین نیست، افزون بر این که سخن گفتن از تخصیص در اینجا در صورتی است که از قبل پذیرفته باشیم که آیین نامه بتواند مخصص قانون باشد، در این وضعیت، رفع تعارض، با جمع دو مقرره و اجرای هر دو حاصل می شود: اَلجَمعُ مَها اَمکَن اَولی مِنَ الطَّرح.

 

 

سوم: سومین نقص مقرره این که با عدم ذکر پایان عملیات اجرائی، حدود و قلمرو این عملیات مشخص و معلوم نیست و به طوری که در بند پیشین گفتیم، ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر و تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث ، پایان عملیات اجرایی را به طور واضح بیان نمی کنند و در هر دو مورد، باید بررسی شود که عملیات اجرائی با چه اقدامی از سلسله اقدامات اجرایی به پایان می رسد و به این ترتیب با آن چه که در دو بند یاد شده گفتیم، قلمرو عملیات اجرایی معلوم شود.[۹]

 

 

-طبق قسمت اخیر ماده ۵ آ.ا.م.ا.ر، مقام صادر کننده اجراء ظرف ۴۸ ساعت از تاریخ وصول تقاضای صدور اجرائیه برگ های اجرائیه را امضائ کرده و به مهر ویژه (اجراء شود) رسانیده و برای اجراء نزد مسئول اجرا می فرستد و رسید دریافت می کند، عملیات اجرائی بلافاصله آغاز می شود، پس آغاز عملیات اجرایی بلافاصله پس از وصول اجراییه است.[۱۰]

 

 

بطور خلاصه تعداد برگه های اجرائیه دو برابر تعداد افراد متعهد یا وثیقه اگر متعلق به متعهد واحد نباشد به  علاوه یک نسخه می باشد برگه های اجرائیه باید ظرف ۲۴ ساعت تهیه و ظرف ۴۸ ساعت از تاریخ وصول اجرائیه آنها را امضاء کرده و مهر ویژه اجرا رسانیده شود.[۱۱]

 

 

۱-حمیدی واقف، احمدعلی، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۴۰.

 

 

۲- موضوع ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از موارد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب شهریورماه ۱۳۲۲

 

 

۳ -منبع قبل، همان.

 

 

۱ – ماده ۲۸ آ.ا.م.ا.ر می گوید: اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا ۱۰ روز پس از ابلاغ، متعهد آن را تسلیم نکند، مأمور اجرا عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهد له تسلیم کرده قبض رسید خواهد گرفت…»

 

 

۲- بخش دوم ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر: «… رئیس ثبت مکل است فوراً رسیدگی نموده و باذکر دلیل رای صادر کند، نظر رئیس ثبت به هر حال، برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیمی رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هئیت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هئیت نظارت مطرح و رسیدگی شود.

 

 

۱ – صدر تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث و بند ج ماده ۲۱۳ آ.ا.م.ا.ر ذیل تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر.

 

 

۲ – ذیل تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث

 

 

۳-هئیت نظارت: هئیتی است مرکب از مدیر کل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه که کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می نماید.

 

 

۱ -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۴۳.

 

 

۲- صالحی، حمید، حقوق ثبت اسناد و املاک در ایران، انتشارات فرهنگی شرق، چاپ اول، ۱۳۸۵، ص ۱۲۳.

 

 

۳-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۲۶.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

اشکالات مربوط به صدور اجراییه – تنظیم و اجراییه سند در دفاتر اسناد رسمی

ردفتر در صادر کردن اجراییه با اشکالی مواجه شود و تردید کند که آیا می توان اجراییه صادر نمود یا نه باید از اداره ثبت محل کسب تکلیف نماید و اداره ثبت محل مکلف است که او را راهنمایی و اشکالش را برطرف نماید و اگر اداره ثبت محل هم با اشکال روبرو شود و نتواند تعیین تکلیف کند باید از اداره کل ثبت منطقه کسب تکلیف نماید و به هر حال تا تعیین تکلیف باید از صدوراجراییه خودداری شود. همین مقررات در موردی هم که صدور اجراییه با اداره ثبت است جاری است[۱].

 

 

«هرگاه سردفتر در صدور اجراییه با اشکالی روبرو شود باید از صدور آن خودداری کرده و با طرح صریح اشکال از ثبت محل استعلام و کسب تکلیف نماید و ثبت محل مکلف است او را راهنمایی کند و هرگاه ثبت محل هم با اشکال مواجه شود از ثبت منطقه کسب تکلیف خواهد نمود.»[۲]

 

 

-تبصره سوم همان ماده هم تصریح می کند که: «در مواردی که مرجع صدور اجرائیه اداره ثبت است نیز مدلول این ماده و تبصره های فوق الذکر رعایت می شود».

 

 

بند سوم : ابلاغ اجراییه

 

 

ابلاغ در لغت به معنای رسانیدن (نامه یا پیام) ایصال آمده است.[۳] مفهوم اصطلاحی واژه به معنای لغوی آن نزدیک می باشد. ابلاغ را می توان آگاه کردن مخاطب از مفاد برگ قضائی طبق تشریفات قانونی تعریف نمود. ابلاغ را می توان با توجه به مواد ۳۰۳ و ۳۰۶ ق.ج ابلاغ واقعی و ابلاغ قانونی تقسیم نمود.[۴]

 

 

ابلاغ دراجرای احکام مدنی به معنای­رساندن اجرائیه به دست­کسی­که باید مفادآنرابه موقع اجرا گذارد.[۵]

 

 

مرحله دوم از عملیات اجرائی، ابلاغ اجراییه به متعهد است. درست است که او آگاه از سندی است که د ر آن، از تعهد او و موقع اجراء و شرایط دیگر آن سخن به میان آمده است، ولی چون مقام های رسمی به تقاضای ذینفع سند، با صدور اجراییه برای اجرای مفاد سند اقدام می کنند، باید امر به اجراء، ابلاغ شود.[۶]

 

 

برابر مادتین ۱۵ و ۱۰۷ آ.ا.م.ا.ر ، مأمور اجراء مکلف است ظرف ۴۸ ساعت از زمان دریافت اوراق اجراییه یک نسخه از آن را به شخص متعهد یا مالک وثیقه تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف رسید بگیرد. اگر متعهد یا مالک وثیقه از رؤیت یا امضاء اجراییه امتناع کند، مأمور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی خواهد کرد.

 

 

 

 

 

الف : ابلاغ اجراییه و عدم حضور متعهد

 

 

اگر متعهد یا مالک وثیقه در اقامتگاه حضور نداشته باشد به یکی از کسان یا خادمین او که در آن محل ساکن و سن ظاهری او برای تمییز اهمیت برگ اجراییه کافی باشد ابلاغ می شود. مشروط بر اینکه بین متعهد و شخصی که برگ اجراییه را دریافت می کند تعارض منفعت نباشد.

 

 

اگر متعهد یا مالک وثیقه یا کسان و خادمین آنان بی سواد باشند انگشت آنان در زیر برگ اجراییه گذاشته می شود و چنانچه به جهتی از جهات نوانند رسید بدهند مأمور این نکته را با مسئولیت خود قید خواهد کرد و اگر این اشخاص در محل نباشند یا رسید ندهند مأمور باید اجراییه را به اقامتگاه متعهد الصاق کند و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد، به یک مورد از آراء صادره از هیئت نظارت استان تهران در این مورد: علیه فروشنده سند شرطی را که محل اقامت او (شهرستان فلان محا، دفتر املاک… خانه شخصی قید شده اجراییه صادر و به وسیله ژاندارمری محل سهواً (به دیوار محل کسب…) الصاق شده و بدهکار نسبت به عمل اجراء در مورد ابلاغ اجراییه شکابت کرده و رئیس ثبت آن را رسیدگی و ابلاغ اجراییه را قانونی تشخیص داده و شکایت را مردود اعلام کرده است. مدیون از نظریه رئیس ثبت شکایت کرده، موضوع در هیأت نظارت مطرح و چنین رأی داده می شود: «مأمور مربوطه به شرح ماده ۱۵ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مکلف بوده که اجراییه را در غیبت مدیون به اقامتگاه (متعهد) الصاق کند و چون به شرح گزارشها و شرح مندرج در غیبت مدیون به اقامتگاه (متعهد) الصاق کند و چون به شرح گزارشها و شرح مندج در ذیل اجرائیه، اجرائیه در غیر محل اقامتگاه متعهد ابلاغ شده، رأی صادره از طرف رئیس محل که باید به شرح ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر مزبور با ذکر دلیل باشد ولی فاقد دلیل است رد می شود.

 

 

۱-ابلاغ اجراییه به معرفی متعهد له

 

 

طبق قسمت اخیر ماده ۱۸ آ.ا.م.ا.ر  در صورتی که محل اقامت متعهد در سند تعیین نشده مشمول صدر ماده مذکور باشد و متعهدله نشانی متعهد را معرفی کند، اجراییه باید طبق مقررات ابلاغ واقعی شود.

 

 

۲- ابلاغ اجرائیه با نشر آگهی

 

 

برابر ماده ۱۸ آ.ا.م.ا.ر ، هرگاه محل اقامت متعهد در سند تعیین نشده یا محلی که تعیین شده موافق با واقع نباشد و یا به جهاتی محل مزبور از بین رفته و یا اساساً شناخته نشود اجرائیه یا اخطاریه ظرف ۲۴ ساعت در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محل و اگر محل روزنامه نباشد، در روزنامه کثیرالانتشار نزدیکترین محل فقط یکبار آگهی خواهد شد. در آگهی باید تصریح شود که ظرف مدت ده روز پس از انتشار آگهی عملیات اجرائی جریان خواهد یافت[۷].

 

 

۳-تغییر محل اقامت متعهد

 

 

متعهد می تواند محل اقامت خود را تغییر و به دفترخانه تنظیم کننده ثبت یا اجرا معرفی نماید مشروط بر اینکه طبق ماده ۱۶ آ.ا.م.ا.ر  دلائل اقامت خود را در اقامتگاه جدید، از قبیل سند رسمی که دلالت بر تغییر اقامتگاه داشته باشد یا گواهی شهربانی یا ژاندارمری یا کدخدای محل در داخل کشور و کنسولگری یا مأمورین سیاسی ایران در خارج کشور نیز تسلیم و رسید دریافت کند. اگر اعلام تغییر محل اقامت متکی به دلائل نباشد به آن ترتیب اثر داده نخواهد شد.

 

 

۴-ابلاغ در خارج از کشور

 

 

برای اولین مرتبه در ایران ضمن مواد ۲۹۱ و ۲۹۲ قوانین موقتی اصول محاکمات حقوقی مصوب کمیسیون عدلیه مورخ ۲۶ رمضان و ۱۹ ذیقعده ۱۳۲۹ قمری با اصلاحات بعدی مطالبی در خصوص اجرای احکام و اسناد خارجی در ایران دیده می شود.

 

 

ماده ۲۹۱- اسنادیکه در ممالک خارجه موافق قوانین آن ممالک نوشته شده است در محکام عدلیه ایران اسناد قانونی شناخته می شود مادامیکه مفاد آنها مخالف با قوانین ایران نباشد مگر اینکه اعتبار آنها تکذیب و به درجه ثبوت برسد.

 

 

ماده ۲۹۲- در مورد ماده قبل، اسنادیکه در ممالک خارجه نوشته شده است فقط در صورتی در محاکم ایران پذیرفته است که اولاً سفارت یا کنسولگری ایران در خارجه تصدیق کرده باشند که اسناد مذکور موافق قوانین مملکت متوقف فیهای آنان نوشته شده است، و ثانیاً مفاد اسناد مذکور برخلاف قوانین ایران نباشد.

 

 

مادتین مذکور به موجب قانون اعتبار اسناد تنظمی شده در خارجه مصوب ۱۷ و ۲۱ تیرماه ۱۳۰۹ فسخ و سه مادیگر آن گردید.

 

 

-پس مواد اخیرالذکر یا جرح و تعدیل مختصری بصورت مواد ۱۲۹۵ و ۱۲۹۶ ق.م  درآمد. ماده ۱۲۹۵ می گوید: محاکم ایران باسناد تنظیم شده در کشورهای خارجه همان اعتباری را خواهد داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آنجا تنظیم شده دارا می باشد مشروط بر اینکه:

 

 

اولاً: اسناد مزبور به علتی از علل قانونی از اعتبار نیفتاده باشد.

 

 

ثانیا: مفاد آنها مخالف با قوانین مربوط و نظم عمومی و یا اخلاق حسنه ایران نباشد.

 

 

ثالثاً: کشوری که اسناد در آن جا تنظیمه به موجب قوانین خود یا عهود اسناد تنظیم ایران را نیز معتبر بشناسد.

 

 

رابعاً نماینده کنسولی یا سیاسی ایران در کشوری که سند در آن جا تنظیم شده یا نماینده سیاسی و کنسولی کشور مزبور در ایران تصدیق کرده باشد که سند موافق قوانین محل تنظیم یافته است.ماده ۱۲۹۶
می گوید: هرگاه موافقت اسناد مزبور در ماده قبل؛ قوانین محل تنظیم خود به توسط نماینده سیاسی یا کنسولی خارجه در ایران تصدیق شده باشد، قبول شدن سند در محاکم ایران متوقف بر این است که وزارت امور خارجه و یا در خارج، حکام و ولایات امضاء نماینده خارجه را تصدیق کرده باشد.

 

 

تأکید نویسندگان قانون به لزوم مخالفت قوانین با نظم عمومی و اخلاق حسنه به نحو جالبی در ماده ۹۷۵ منعکس شده است.

 

 

ماده ۹۷۵ ق.م محاکم نمی توانند قوانین خارجی یا قراردادهای خصوصی را که بر خلاف اخلاق حسنه بوده و یا بواسطه جریحه دار کردن احساسات جامعه یا به علت دیگر مخالف با نظم عمومی محسوب می شود را به موقع اجراء بگذارد، اگرچه اجراء قوانین مزبور اصولاً مجاز باشد[۸].

 

 

-اسناد تنظیم شده در خارج کشور با رعایت ماده ۱۲۹۵ و ۱۲۹۶ ق.م معتبر است و آنچه در این باره به دفاتر اسناد رسمی و واحدهای ثبتی ارتباط پیدا می کند وکالتنامه هائی است که ایرانیان در خارج از کشور بعد از پیروزی انقلاب اسلامی تنظیم و برای معاملات غیرمنقول و امورات دیگران تعیین وکیل می کنند.

 

 

-گذشته از این که این نوع وکالتنامه ها باید به تأیید و امضای مقام مسؤول سفارت ایران رسیده و آن را تأئید کرده باشد، امضای مقام مسؤول سفارت را نیز وزارت امور خارجه در ایران تأئید نموده باشد و در صورتی که دولت ایران با دومحل تنظیم وکالتنامه مراوده و ارتباط سیاسی در سطح سفارت نداشته باشد، دولتی که حفاظت منافع را به عهده دارد، با توجه به ماده ۶۰ قانون آئین دارسی مدنی و آئین نامه مرجع گواهی وکالت در دعاوی ممالکی که دولت ایران در آن نمایندگی سیاسی یا کنسولی ندراد ناظر خواهد بود، آنچه در ارتباط و اقدام با استناد این نوع وکالتنامه قابل توجه است، این است که به طور کلی اعتبار وکالتنامه تنظیم شده در خارج پس از تأئید به شرح فوق به همان اعتباری است که وکالتنامه تنظیمی در ایران دارد مگر در مواردی که قانون و یا بخشنامه مقررات خاص بنا به مصالح دلائلی اختیارات موکل را محدود و یا موکل به واسطه داشتن جرم و اتهاماتی جلای وطن کرده و مورد تعقیب دستگاه قضائی در ایران باشد.[۹]

 

 

۱ -شهری، غلامرضا، کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک، ص ۲۰۱ و ۲۰۰.

 

 

۲ – تبصره اول ماده ۵ آ.ا.م.ا.ر .

 

 

۳-معین، محمد، فرهنگ فارسی،ج۱، انتشارات امیرکبیر، چاپ چهارم، ۱۳۶۰، ص۱۲۷.

 

 

۴ -حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۳۰.

 

 

۵ -مهاجری، علی، شرح جامع اجرای قانون مدنی، ج۱، ص۴۵.

 

 

۶ – دکتر حمیتی واقف، احمدعلی،حقوق ثبت، ص ۱۴۵.

 

 

۱ -نظریه مشورتی شماره ۴۸۰۱/۷ مورخ ۵/۹/۱۳۵۸.

 

 

۱ -حسینی نیک، سیدعباس، مجموعه قوانین کاربردی مجد، ص۱۴۲.

 

 

۲- مجموعه مبحثی از بخشنامه های ثبتی – آقای حمید آذرپور و غلام رضا حجتی اشرفی، ص۴۹.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

اعراض ‌از ‌رهن – تنظیم و اجراییه سند در دفاتر اسناد رسمی

وق بدهکار اسناد وثیقه ای

 

بدهکار سند وثیقه ای با توجه به ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث  و مواد ۱۰۸، ۱۴۵ و ۱۴۶ و سایر مقررات آ.ا.م.ا.ر  دارای حقوق ذیل نیز می باشد؛

 

۱-فسخ و فک سند وثیقه: بدهکار سند وثیقه ای می تواند کلیه بدهی خود را اعم از اصل طلب، سود، خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) به حساب سپرده ثبت واریز نموده و با ارائه فیش پرداختی به دفتر خانه تنظیم کننده سند، نسبت به فسخ و فک سند اقدام نماید. (ماده ۱۴۵ آ.ا.م.ا.ر )

 

۱ ـ در مورد فوق هر گاه منافع مورد معامله حق سکنی بوده و به بستانکار منتقل شده باشد، حق بستانکار باید تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. (تبصره ۶ ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر)

 

۲ ـ در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجرا در مورد بلامانع بودن فک و فسخ معامله یا انجام معامله ضروری است. (ماده ۱۴۵ آ.ا.م.ا.ر )[۴]

 

۲-رهن مکرر: بدهکار سند وثیقه ای می تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم، مورد معامله را برای وام های دیگر وثیقه یا تأمین دهد. در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکاران بعدی به ترتیب تقدم قرار می گیرد. معامله بعدی باید در همان دفتر خانه تنظیم کننده سند مقدم تنظیم گردد و سردفتر مکلف است وقوع معامله مؤخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد، در ملاحظات ثبت اسناد مقدم قید نماید. (ماده ۱۰۸ )

 

۳-انتقال حق استرداد: بدهکار سند وثیقه ای (دارنده حق استرداد) می تواند با قید حق بستانکار یا بستانکاران و ذکر تاریخ انقضای مدت سند، حق استرداد خود را واگذار نماید. در این صورت، اجرائیه علیه آخرین منتقل الیه صادر خواهد شد مگر اینکه مرتهن از رهن رجوع نماید یا اینکه حق صلح حقوق یا واگذاری حق استرداد، از راهن سلب شده باشد. در این صورت، اجرائیه علیه راهن صادر می شود. (ماده ۱۰۸ آ.ا.م.ا.ر)

 

۱- هرگاه انتقال حق استرداد با قید حق بستانکار و ذکر تاریخ انقضای سند و جلب رضای بستانکار به عمل آید اجرائیه علیه آخرین منتقل الیه صادر خواهد شد. (ماده ۱۰ آ.ا.م.ا.ر)

 

۴-پرداخت بدهی و جلوگیری از واگذاری مال مورد وثیقه به بستانکار یا خریدار ثالث: بدهکار سند وثیقه ای می تواند در مواردی که مورد وثیقه در جریان عملیات اجرایی است و منتهی به تنظیم صورت مجلس قطعی مزایده نشده است (مال از طریق مزایده به خریدار ثالث فروخته نشده) با سپردن بدهی به صندوق ثبت، سند را فسخ نماید. در این صورت، پرونده اجرایی مختومه شده و مراتب به دفتر خانه تنظیم کننده سند اعلام می گردد تا موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید. (بند ۵ ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر )

 

همچنین بدهکار سند وثیقه ای می تواند در مواردی که مال به دلیل نبود خریدار به بستانکار واگذار می شود تا قبل از تنظیم سند اجرایی و یا تحویل مال، با واریز کلیه بدهی به صندوق ثبت از واگذاری مال به بستانکار جلوگیری نموده و نسبت به فک و فسخ سند اقدام نماید. (تبصره ماده ۳۹ آ.ا.م.ا.ر )

 

۵-حقوق سایر بستانکاران نسبت به سند وثیقه ای

 

۱- طبق مواد ۱۴۵ و ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد می تواند کلیه بدهی موضوع سند به بستانکار دیگر و حقوق دولتی را پرداخت نموده و استیفای حقوق خود را از اداره ثبت محل درخواست نماید. در این صورت، به محض پرداخت بدهی و حقوق دولتی، مورد معامله در ازای هردو بدهی و متفرعات آن به نفع بستانکار مذکور بازداشت شده و اداره اجرا مکلف است مراتب را برای فسخ سند به دفتر خانه اسناد رسمی مربوطه اعلام و موضوع بازداشت ملک را به واحد ثبتی اطلاع، و عملیات اجرایی را طبق مقررات اسناد ذمه ای ادامه دهد.

 

۲- وفق مواد ۱۰۹ و ۱۱۰ آ.ا.م.ا.ر بستانکار معامله مؤخر یعنی بستانکاری که مازاد مورد معامله در وثیقه طلب اوست نیز می تواند پس از انقضای مدت سند مقدم، کلیه بدهی سند مذکور را قبل از صدور اجرائیه و یا قبل از فروش مال از طریق و یا تنظیم سند انتقال پرداخت و یا ایدا نموده و تقاضای استیفای حقوق خود از اداره ثبت بنماید. در این صورت پس از پرداخت طلب بستانکار اول (و حقوق دولتی در صورت صدور اجرائیه) تمام مال مورد وثیقه در وثیقه طلب بستانکار مذکور قرار گرفته و حسب مورد صدور اجرائیه و یا ادامه عملیات اجرایی نسبت به دو سند توأمان خواهد بود.

 

در موارد الف و ب چنانچه منافع مال مورد معامله، حق سکنی بوده و به بستانکار اول منتقل شده باشد، باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. پس از انقضای مدت سند، عملیات اجرایی به نفع بستانکار پرداخت کننده دین ادامه می یابد.

 

۲ -اعراض: چشم پوشیدن مالک است از مال خود، اعراض از ایقاعات است و مالک از سلطه خود نسبت به مال خویش چشم می پوشد و به موجب این عمل ان مال جز مباحات می شود و قابل تملک از طریق حیازت است.

 

۳-حسینی نیک، مجموعه قوانین کاربردی مجد، ص ۱۲۲.

 

۱ -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۷۲.

 

۲-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۱۳ و ۱۱۲.

 

 

 

 

 

 


عملیات اجرایی در صورت فوت بدهکار سند وثیقه‌ای

ورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه درخواست صدور اجرائیه باید علیه وراث بدهکار به عمل آید، در این مورد طبق بند ۲ ماده ۳ آ.ا.م.ا.ر متعهدٌ له موظف است ورثه را معرفی نماید. در این مورد احتیاجی به گواهی حصر وراثت نیست و در صورت عجز متعهدٌ له از معرفی ورثه، دفتر خانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت. در صورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه، ابلاغ اوراق اجرایی به وراث به صورت واقعی خواهد بود و در صورتی که ابلاغ واقعی در محل اقامتگاه مورث به وارث ممکن نشود و یا کسی که به نحو مذکور ابلاغ واقعی به او ممکن نشده اقامتگاه خود را اعلام ننماید و متعهدٌ له نیز قادر به تعیین و معرفی اقامتگاه او نشود، ابلاغ اجرائیه به وسیله آگهی به عمل می آید. در صورتی که بدهکار بعد از صدور اجرائیه و قبل از ابلاغ فوت نماید نیز اوراق اجرایی با معرفی بستانکار، به ترتیب فوق به کلیه وراث وی ابلاغ می گردد.

 

 

۲ ـ فوت بدهکار بعد از ابلاغ اجرائیه(ماده ۱۲۰ آ.ا.م.ا.ر )

 

 

در این حالت فوق اداره اجرا ضمن ادامه عملیات اجرایی اطلاعیه ای حاوی صدور اجرائیه و اینکه عملیات اجرا در چه مرحله ای است به محل اقامت مدیون متوفی الصاق می کند و چنانچه ابلاغ اجرائیه به مدیون از طریق انتشار آگهی در روزنامه به عمل آمده باشد اطلاعیه موصوف یک نوبت در یکی از جراید کثیرالانتشار محل یا نزدیک تر به محل، آگهی می شود تا چنانچه وراث بخواهند از حق استرداد منتقل شده به خود (موضوع ماده ۱۱۸ آ.ا.م.ا.ر) استفاده نمایند، اقدام کنند.

 

 

در این مورد جهت تنظیم صورت مجلس مزایده یا تنظیم سند انتقال و همچنین ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار یا بستانکار نیازی به ارائه گواهی حصر وراثت نخواهد بود. اما اگر مال در مزایده به فروش برسد، پرداخت مازاد به وراث موکول به ارائه گواهی حصر وراثت و گواهی دارایی می باشد. (ماده ۱۲۰ آ.ا.م.ا.ر )[۱]

 

 

در هر صورت، با فوت مدیون در خلال عملیات اجرایی، ادامه عملیات، مستلزم معرفی ورثه از طرف متعهدٌله می باشد. در صورت ناتوانی متعهدٌله از معرفی ورثه، اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت. (تبصره ماده ۱۲۰ آ.ا.م.ا.ر  و بند ۲۲۹ م.ب.ث)[۲]

 

 

۷-انتقال قهری حق استرداد به وراث

 

 

به موجب ماده ۱۱۸ آ.ا.م.ا.ر  انتقال قهری حق استرداد به وراث، سبب تجزیه مورد معامله نمی شود و بعض وراث نمی توانند نسبت به سهم الارث خود درخواست استفاده از حق استرداد نموده و بعض دیگر درخواست ادامه عملیات اجرایی نمایند. چون اعمال حق استرداد از سوی بعض از وراث سبب تبعیض ناروا به زیان متعهدٌله می باشد فقط در صورتی قابل اجراست که یا همه وراث در این مورد توافق کرده و قبل از صدور اجرائیه یا قبل از ختم عملیات اجرایی کلیه بدهی و خسارت قانونی و حقوق دولتی (در صورت صدور اجرائیه) را پرداخت نمایند و یا چنانچه احد از وراث بخواهد از حق استرداد مذکور استفاده نماید، باید نسبت به پرداخت کلیه بدهی و خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) اقدام که در این صورت مال مورد معامله در وثیقه وارث مذکور قرار می گیرد و هرگاه هریک از وراث نسبت به سهم الارث، بدهی خود را به وارث یاد شده بپردازد، به همان نسبت از مورد وثیقه به نفع او آزاد می شود[۳].

 

 

۱ ـ در صورتی که پرداخت دین از ناحیه یکی از وراث، قبل از صدور اجرائیه باشد، پرداخت کننده به عنوان قائم مقام طلبکار می تواند با رعایت مقررات، علیه سایر وراث به نسبت سهم الارث آنها اقدام به صدور اجرائیه نماید. (ماده ۷ آ.ا.م.ا.ر)

 

 

۲ ـ هرگاه پرداخت بدهی سند از طرف یکی از وارث بعد از صدور اجرائیه باشد، اجرا مکلف است بلافاصله مراتب را به وسیله اخطار به سایر وراث اعلام کند و تذکر دهد که هریک از وراث حق دارند که به نسبت سهم الارث خود بدهی و خسارت و حقوق اجرایی را پرداخته، سهم خود را آزاد نماید. در غیر این صورت، عملیات اجرایی وفق مقررات علیه آنها ادامه می یابد.

 

 

۸- بازداشت مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق بازداشت کننده مازاد

 

 

طبق ماده ۶۵ آ.ا.م.ا.ر مازاد احتمالی مال مورد وثیقه قابل بازداشت است و مأخذ محاسبه مازاد احتمالی، جمع ارقام زیر می باشد؛

 

 

۱) اصل طلب و خسارت تأخیر تأدیه[۴] با رعایت ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث .

 

 

۲) حق حراج (مزایده).

 

 

۳) حق الاجرا[۵].

 

 

۴)حق الوکاله اگر جزو قرارداد مذکور در سند باشد.

 

 

۵) حق بیمه و سایر هزینه ها که بستانکار با وثیقه پرداخته و برابر مقررات آیین نامه اجرا حق وصول آن را از مدیون دارد.

 

 

به مجرد وصول، دستور بازداشت مازاد مورد وثیقه از طرف اجرای ثبت یا سایر مراجع قانونی، باید مراتب در دفتر بازداشتی ثبت شود. بازداشت به مجرد ابلاغ به مدیون یا ثبت مفاد آن در دفتر بازداشتی تحقق می یابد و هرگاه معامله ای که مازاد آن بازداشت شده، فسخ شود، بازداشت مازاد، خود به خود، به اصل تبدیل می شود. مفاد بازداشت باید بلافاصله به دفتر تنظیم کننده سند ابلاغ و دفتر مزبور مکلف است مفاد آن را در ملاحظات ثبت معامله قید کرده و اگر سند معامله به صدور اجرائیه منتهی شده باشد، مراتب را به اجرای مربوط اعلام دارد. (ماده ۱۱۴ آ.ا.م.ا.ر )

 

 

طرز استیفای حقوق بازداشت کننده مازاد به شرح زیر است:

 

 

در معاملات غیر منقول مذکور در ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث ؛ هر یک از بازداشت کنندگان مازاد می تواند با بهره گرفتن از ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر با پرداخت مطالبات سند وثیقه ای و حقوق اجرایی، عملیات اجرایی را تا وصول مجموع دو طلب به نفع خود پیگیری نماید. در صورت پرداخت بدهی از طرف هر یک از بازداشت کنندگان مازاد، بازداشت کننده پرداخت کننده دین در وصول طلب مقدم بر سایر بازداشت کنندگان قرار می گیرد. در صورتی که هیچ یک از بازداشت کنندگان مازاد قصد استفاده از ماده ۱۴۶ مذکور را
نداشته باشند در این صورت عملیات اجرایی ادامه یافته و چنانچه مازادی وجود داشته باشد، مازاد بین بازداشت کنندگان به ترتیب تاریخ بازداشت تقسیم می شود.

 

 

نکته:

 

 

با توجه به اینکه با پرداخت بدهی سند وثیقه ای توسط هر یک از بازداشت کنندگان مازاد، سند فسخ و مورد معامله آزاد می گردد، نکات زیر باید قبل از پرداخت بدهی مورد توجه قرار گیرد:

 

 

۱ ـ اینکه مورد معامله تکافوی مجموع دو طلب و هزینه های قانونی را می کند.

 

 

۲ ـ مورد معامله جزء مستثنیات دین نمی باشد.

 

 

۳ ـ منافع مورد معامله (حق سکنی) به بستانکار سند منتقل نگردیده باشد. چون در این صورت طبق بند ۶ ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر باید حق بستانکار اول تا پایان مدت سند رعایت گردد.

 

 

پرداخت بدهی سند بدون توجه به نکات فوق از طرف هر یک از بستانکاران ممکن است به ضرر وی تمام شود.

 

 

۱ -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۸۱.

 

 

۲ -آذرپور، حجتی اشرفی، حمید و غلامرضا، مجموعه بخشنامه های ثبتی، ص۱۹۴.

 

 

۱ -مهاجری، علی، شرح جامع قانون اجرای احکام مدنی، ج۱، ص ۲۱۹.

 

 

۲ -خسارت تاخیر و تادیه: طبق نظریه شورای نگهبان مطالبه (خسارت ناشی از تاخیر) مشروعیت نداشته و باطل اعلام شده است به جز بانکها( روزنامه رسمی کشور، شماره ۱۱۳۱۶)

 

 

۳ -حق الاجرا: نیم عشر اجرایی در اجرای اسناد رسمی را گویند، حقی است به صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می گیرد که پنج درصد مبلغ مورد اجرا است.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

تنظیم سند انتقال اجرایی – تنظیم و اجرائیه سند

 اول : تنظیم سند انتقال اجرایی

 

 

اولین گام برای نزدیک شدن به آثار نهایی و اجرایی یک سند، تنظیم سند انتقال جرایی است که خود دارای مراحل مختلفی است.

 

 

گفتار اول : تعاریف

 

 

تعریف سند انتقال اجرائی: بعد از مزایده و حراج ملک مورد مزایده و حراج که به موجب سند رسمی منتقل به برنده مزایده یا حراج می شود را سند انتقال اجرایی می نمایند.[۱]

 

 

تنظیم سند انتقال اجرائی فقط در مورد عملیات اجرایی مربوط به اموال غیرمنقول امکان دارد. خواه در اسناد ذمه ای، مال غیرمنقول بدهکار بازداشت و ارزیابی شود و سپس به حراج گذاشته شود، خواه در اسناد وثیقه ای،برای ملک بدهکار، چنین سندی به نام بستانکار و یا برنده حراج تنظیم شود. با وجود این، باید دانست که تنظیم این سند همواره موکول به انجام طرح نیست.

 

 

بنابراین، بدون برگزار شدن جلسه حراج و تنظیم صورت محلس حراج نیز ممکن است سند انتقال اجرایی تنظیم شود و به ثبت برسد.

 

 

گفتار دوم: تفاوت ها و شباهت ها با سایر مفاهیم مشابه

 

 

تفاوت سندانتقال اجرایی با سندی که پس از تنظیم صورت مجلس نامبرده، تنظیم و به ثبت می رسد، در این است که یک سند نخست، حتماً به نام بستانکار تنظیم می شود ولی سند دوم، ممکن است به نام بستانکار تنظیم شود و یا به نام خریدار. چه، به موجب آن چه که از ماده ۳۴ ق.ث. آوردیم: در صورت حراج، هرگاه خریدار برای مال پیدا نشود، مال با تنظیم سند به بستانکار تحویل داده می شود.

 

 

وجه اشتراک این دوسند در این است که درهردومورد بایدپیش نویس سند انتقال اجرایی توسط مرکز حراج یا اجرای ثبت یا اداره ثبت به دفترخانه اسناد رسمی ارسال شود تا دفترخانه، با دریافت مدارک لازم مانند مفاصاحساب دارائی و مفاصاحساب شهرداتری از ذینفع. برای تنظیم و ثبت سند به نام او، اقدام کند.

 

 

۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۲۶۴.