افراز املاک - فقدان سند مالکیت معارض

یکی دیگر از شرایط لازم برای امکان رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع این است که در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. این شرط را از تبصره ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می‌دارد: ‌نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد و نیز ماده ۲ آیین‌نامه همان قانون که بیان می‌دارد: < نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن، اعم از این‌که در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می‌باشد یا خیر، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می‌رساند به‌خوبی می‌توان استفاده نمود(شمس؛۱۳۹۲؛۶۵). ‌

۳-۲          مستلزم اصلاح ملک نبودن عمل افراز

چنانچه عمل افراز مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد، از آنجا که اصلاح ملک باید با حضور و موافقت تمامی مالکان مشاع صورت بپذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست. ‌

چهار- عدم وجود شخص محجور یا مفقودالاثر یا غایب در میان شرکا ‌

‌چنانچه در بین شرکا شخص محجور یا مفقودالاثر یا غایب وجود داشته باشد، هرچند جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، رسیدگی به افراز در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است. رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹ – ۱۵ فروردین ۱۳۶۰ هیئت عمومی ‌دیوان ‌عالی کشور مؤید این معناست.

یکی از علل اساسی که مال مشاع مورد تقسیم قرار می گیرد معمولا زمانی است که حکمی در مورد تصرف عدوانی بودن ملک یا ممانعت و مزاحمت از حق برای احد طرفین مال مشاع محسوب می گردد ؛فراوان شاهد بوده ایم که  در دعاوی حقوقی بین مالکین اموال غیر منقول مسائلی از این دست پیش می آید و دادگاه رسیدگی کننده در صورتی که همگام با دعوای تصرف دعوانی یا ممانعت از حق ؛با دعاوی راجع به اثبات مالکیت یا افراز املاک مشاع روبرو شود حسب مورد رسیدگی کرده و رای لازم را صادر می نماید زمانی هم که رای بر عدم صلاحیت خود بدهد مورد در اداره ثبت اسناد رسیدگی می شود در این باره اقوال متفاوتی وجود دارد که در ادامه با طرح مباحثی در باره تصرف عدوانی و تفاوت آن با ممانعت از حق و مزاحمت حق بیان می داریم.

گفتار سوم : سایر دعاوی مرتبط با افراز

۳-۳          تصرف عدوانی و ممانعت و مزاحمت از حق

الف . تعریف تصرف و چگونگی آن

تصرف از نظر حقوق مدنی عبارت است از اینکه مالی اعم از منقول یا غیر منقول تحت اختیار کسی باشد و او بتواند نسبت به آن مال در حدود قانون یا عدوان تصمیم بگیرد. پس این تعریف تصرف با ید فقهی رابطه‌ی نزدیکی دارد و ید عبارت است از سلطه‌ و اقتدار شخص بر شئ به گونه‌ای که عرفاً آن شئ در اختیار و استیلای او باشد و بتواند هرگونه تصرف و تغییری در آن به عمل آورد.

در دعوای تصرف عدوانی خواهان فقط کافی است که سبق ید خود را اعم از مالکیت و یا تصرف به اثبات برساند تا بتواند متصرف را از ملک خویش رها سازد.

ب . حق و انواع آن

فرد گرایان در تعریف حق می‌گویند: اقتدار و امتیازی که شخص در برابر سایر اعضای جامعه داراست.

حقوقی را که انسان بر اشیاء دارد به دو دسته تقسیم کرده‌اند: حق عینی و حق دینی. در واقع حق قدرت و امتیازی است که قانون به اشخاص می‌دهد و منابع آن ناشی از قانون یا قرارداد و یا عرف مسلم می‌باشد.

حق عینی عبارت است از حقی که شخص به طور مستقیم و بی‌واسطه، نسبت به چیزی پیدا می‌کند و می‌تواند از آن استفاده کند مانند حق مالکیت.

حق مالکیت کامل‌ترین نوع حق عینی است که به موجب آن مالک حق همه‌گونه انتفاع و تصرف را در ملک خود پیدا می‌کند. حق انتفاع و حق ارتفاق که موضوع حق در دعوای ممانعت از حق و مزاحمت از حق می‌باشند از اجزاء و شاخه‌های حق مالکیت هستند و صاحب آن به طور محدود می‌تواند در عین مال تصرف کند و از منافع آن بهره‌مند شود پس اکنون به تعریف این نوع حقوق می‌پردازیم:

حق انتفاع طبق ماده‌ی۴۰ ق.م: عبارت است از حقی که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند. و این حق بر اثر قرارداد به شخص واگذار می‌شود و کسی که از این حق استفاده می‌کند منتفع می‌نامند و حق انتفاع از نوع حق عینی است و موضوع آن باید شئ مادی باشد و نسبت به اموال منقول و غیر منقول برقرار می‌شود و اقسام آن ممکن است عُمری، رُقبی و سُکنی باشد.

حق ارتفاق طبق ماده‌ی ۹۳ ق.م عبارت است از حقی است برای شخصی در ملک دیگری یکی از ویژگی‌های حق ارتفاق این است که وجود آن قائم به ملک است و با انتقال زمین و تغییر مالک از بین نمی‌رود و حق ثابتی می‌باشد و طبق ماده ۶۰۴ ق.م کسی که در ملک دیگری حق ارتفاق دارد، نمی‌تواند مانع از تقسیم آن ملک بشود، ولی بعد از تقسیم حق مزبور به حال خود باقی می‌ماند.

در دعوای مزاحمت از حق و ممانعت از حق برای اینکه به خوبی متوجه بشویم که چه نوع حقی مورد مزاحمت یا ممانعت قرار گرفته لازم است که تفاوت این دو نوع حق انتفاع و ارتفاق را به خوبی بدانیم و ان عبارتند از:

حق ارتفاق دائم است ولی حق انتفاع موقت است مگر در حبس مؤبد.

حق ارتفاق در ملک دیگری بنیان‌گذاری شده که مالک خاص دارد و حال آنکه انتفاع به استفاده از ملک اعم از آنکه مالک خاص دارد یا ندارد تعلق می‌گیرد.

حق ارتفاق بر مال غیر منقول تعلق می‌گیرد ولی حق انتفاع می‌تواند بر مال غیر منقول و منقول باشد.

حق ارتفاق حقی است تبعی و تابع ملکی است که به نفع آن برقرار شده و به تبع آن ملک انتقال داده می‌شودولی حق انتفاع حقی است استقلالی و مستقلاً قابل نقل و انتقال بازداشت می‌شود.

حق ارتفاق هم جنبه‌ی مثبت دارد مانند حق پنجره، حق عبور، حق شرب و از این قبیل و هم جنبه‌ی منفی مثل عدم ایجاد ساختمان و عدم بالا بردن بنا بیش از دو طبقه امثال آن و حال آنکه در انتفاع جنبه‌ی مثبت آن مرحج است(سماواتی پور؛۱۳۹۱؛۴۵).

در حق ارتفاق بسیاری از اوقات وسایل انتفاع از آن حق را نیز در بر دارد ولی در حق انتفاع بالعکس وسایل استفاده از حق ارتفاق دیگری ضرورت ندارد.

حق انتفاع برای استفاده شخص متنفع برقرار می‌شود و حق ارتفاق به منظور کمال استفاده از ملک به وجود می‌آید و قائم به آن است هر کس مالک زمین صاحب ارتفاق شود، به تابعیت از حق مالکیت خود می‌تواند از ان استفاده کند و بر عکس زمینی که ارتفاق بر آن تحمیل شده است، در دست هر که باشد، وضع سابق خود را از دست   نمی دهد(سماواتی پور؛۱۳۹۱؛۴۵).

پس می‌توان نتیجه گرفت که این نوع حقوق از نظر قانون محترم شناخته شده است کسی نمی‌تواند با تصرف یا با مزاحمت و یا ممانعت باعث اضرار و تضییع این حقوق شناخته شده شود.

ج . تعریف عدوان و غصب

عدوان در لغت به معنای ستم کردن، دشمنی، ظلم و ستم است. در فقه و حقوق منظور از عدوان تجاوز به حق دیگری است که اگر به این معنی دقت کنیم متوجه می‌شویم که در معنی عدوان همان عمد و قهر نهفته است.

غصب استیلا بر مال غیر است به نحو عدوان.[۱]بنابراین در غصب استیلا بر مال غیر از روی عمد و قهر صورت گیرد. پس معلوم می‌شود غصب اعم از عدوان است و متصرف عدوان از این جهت غاصب محسوب می‌شود.

۳-۴          شرایط اقامه ی دعوی

دعوا یعنی اعم از حق مراجعه صالح به منظور احقاق حقّ ماهوی تضییع  شده برای هر شخص،بالغ یا نابالغ،عاقل یامجنون،حقیقی یا حقوقی به وجودمی آید.در عین حال اقامه ی دعوا یعنی اجرای حقّ مزبور، مستلزم وجود شرایطی است که اگر چه اقدام به «اقامه ی دعوا» حتّی با نبودن هر یک از شرایط شود، همواره امکان پذیر است ، اما نبودن شرایط  یا شرایط مورد اشاره موجب می شود که دادگاه گرچه وارد رسیدگی میشود، امّا از رسیدگی  به ماهیّت دعوا، یعنی بررسی وجود یا فقدان حق اصلی مورد ادعّا وتضییع یا انکار آن وترتیب آثار قانونی مربوط در قالب حکم،ممنوع  شودبا نتیجه ی چنین حالتی علی الاصول  صدور قرار رد یا عدم استماع دعواست(شمس؛۱۳۹۲ ؛۶۵).

اقامه ی دعوا، در صورت وجود شرایط  مورد اشاره دادگاه را مکلف به رسیدگی ماهوی میکند اما در عین حال  حتی با وجود و احراز  این شرایط ،دادگاه پس از رسیدگی ممکن است خواهان را در ماهیّت، محکوم به بی حقّی نماید(برزعلی؛۱۳۹۳؛۳۲).

حقوقدانان ایران برای اقامه ی دعوا چهار شرط قایل گردیده اند.

• حقّی که در دادگستری اعمال واظهار می شود بایدمنجّز بود.ومعلّق ومشروط نباشد
• اعمال کننده ی باید ذی نفع باشد
• باید سمت او از حیث اصالت یا نمایندگی قانونی محرز باشد
• باید اهلیت قانونی داشته باشد.

وجود حقّ منجز به نظر بعضی از حقوقدانان شرایط اقامه ی دعوا نمی باشد بلکه از شرایط پیروزی  در دعوا  اقامه شده است. بنابراین شرایط اقامه ی دعوا را می توان به نفع، سمت واهلیّت خلاصه نمود.

تقدیم دادخواست به نظر برخی از حقوقدانان به عنوان شرایط اقامه ی دعوا شمرده   می شود. اما به نظر برخی دیگرکه در اکثریت قرار دارند این است که تقدیم دادخواست از شرایط لازم برای شروع رسیدگی دادگاه وبررسی وجود یا عدم شرایط اقامه ی دعوا است. در حقیقت به صراحت ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی شروع رسیدگی در دادگاه مستلزم تقدیم دادخواست می باشد …» بنابراین چنانچه دادخواست تقدیم نشود دادگاه از رسیدگی ممنوع  می باشد.و نوبت به صدور قرار رد دعوا یا عدم استماع دعوا نیز نمی رسد.

در دعوای تصرف عدوانی ومزاحمت از حق خواهان نیاز به ارائه دادخواست ندارد بلکه میتواند علیه متصرف یا مزاحم شکایت کند و در صورت وجود ضرر  می تواند در عین شکایت خواهان ضرر و زیان ناشی از جرم نیز شود و طبق مواد ۶۹۶-۶۹۰ قانون مجازات اسلامی اعلام جرم واستناد نماید.

ذینفع  در دعاوی تصرف عدوانی  طبق ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد: مستأجر ،مباشر، خادم ،کارگر وبه طور کلی  اشخاص که ملکی را از طرف دیگری متصرف می باشند می توانند به قائم مقامی  مالک برابر مقررات بالا شکایت کنند. و بر طبق ماده ۱۷۷ آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی  تصرف عدوانی، مزاحمت  از حق و ممانعت از حق تابع تشریفات آیین دادرسی نبوده وخارج از نوبت به عمل می آید.